自治体の空き家対策とは？成功事例と今後の課題

はじめに

全国の空き家は増え続けており、景観の悪化や防災・防犯上のリスクなど、放置がもたらす地域課題は深刻さを増しています。自治体の空き家対策が不十分なまま進めば、周辺住民の生活環境が損なわれるだけでなく、地域そのものの活力低下にもつながりかねません。

こうした事態を防ぐには、法制度に基づく段階的な措置と、除却・修繕・空き家活用を組み合わせた総合的な対策が欠かせません。本記事では、空き家問題の現状から法律の仕組み、自治体の具体的な取り組み、成功事例、そして今後の課題までを順に整理していきます。

空き家問題の現状と背景

全国の空き家数と空き家率の推移

空き家の総数は長期にわたって増え続けており、地域課題としての深刻さが数字に表れています。総務省の2023年住宅・土地統計調査によると、全国の空き家は900万戸に達し、2018年の849万戸から51万戸増加して過去最多を更新しました。総住宅数に占める空き家率も13.8%となり、2018年の13.6%から0.2ポイント上昇して過去最高です。空き家数は1993年から2023年までの30年間で約2倍に膨らんでおり、一貫した増加傾向が続いています（参照*1）。

とりわけ問題視されているのが、売りにも貸しにも出されていない空き家の増加です。「賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家」は385万戸に上り、2018年の349万戸から37万戸増えました（参照*1）。財務省の資料でも、この区分の空き家が増加傾向にあることが指摘されており、空き家率を都道府県別に見ると西日本を中心に地方で高い傾向にあるとされています（参照*2）。

空き家増加の社会的要因

空き家が増える背景には、複数の社会構造の変化が重なっています。国土交通省は、地域における人口減少、既存の住宅・建築物の老朽化、社会的ニーズの変化、そして産業構造の変化を挙げ、これらに伴い居住その他の使用がなされていない住宅等が年々増加していると説明しました（参照*3）。

さらに、空き家の放置が景観・環境悪化や災害・犯罪リスクなど様々な問題を引き起こす要因となることも、財務省の資料で取り上げられています。同資料では、適切な管理・除却・利活用に向けた課題として、所有者の利活用意識の向上が必要であること、空き家活用の促進を目的とする空き家バンクの認知度の低さがあることを挙げました（参照*2）。人口減少という構造的な要因と、所有者側の意識や情報の不足が掛け合わさることで、地域課題の解決が難しくなっている構図です。

空家等対策特別措置法の仕組み

法律の目的と改正経緯

空き家対策の法的な土台となるのが、空家等対策の推進に関する特別措置法（以下、空家等対策特別措置法）です。この法律は2015年（平成27年）に施行され、倒壊の危険などがある「特定空家等」の除却をはじめとする取り組みを進めてきました（参照*4）。

その後、除却だけでなく空き家活用や適切な管理の確保をさらに強化するため、2023年（令和5年）6月14日に改正法が公布され、同年12月13日から施行されました。国土交通省はこの改正について、特定空家等の状態となる前の段階から有効活用や適切な管理を促進し、地域経済やコミュニティの活性化につなげる取り組みを推進する観点からの措置だと位置づけています（参照*3）。法律の射程が「危険な空き家の除却」から「活用・管理を含む総合的な対策」へと広がった点が、改正の大きな特徴です。

管理不全空家・特定空家の段階的措置

改正法では、空き家の状態に応じた段階的な措置が定められています。国土交通省のガイドラインは、管理不全空家等については法第13条に基づく必要な措置を、特定空家等については法第22条に基づく必要な措置を講ずることが重要であるとしました（参照*3）。管理不全空家等とは、放置すれば特定空家等になるおそれのある空き家を指し、特定空家等に至る前の段階で改善を促す仕組みです。

特定空家等の範囲についても明確化が図られています。国土交通省の資料では、「将来著しく保安上危険又は著しく衛生上有害な状態になることが予見される」空家等も特定空家等の対象に含まれる旨を記載しました（参照*5）。現時点で深刻な被害が出ていなくても、将来の危険が見込まれる段階から対応できるようにすることで、自治体が早期に空き家対策へ着手できる枠組みが整えられています。

自治体が取り組む対策の種類

除却・修繕・管理の支援メニュー

自治体が実施する空き家対策は、空き家の状態や活用の可能性に応じて複数のメニューに分かれています。東北地方整備局の資料によると、特定空家等や危険性の高い空き家に対しては除却費用の一部助成や工事安全対策の助言が行われ、適正管理が必要な空き家には点検・修繕の支援や管理計画の作成支援が用意されています。さらに、住宅や地域拠点への転用が可能な空き家には改修補助や空き家バンク登録支援、マッチングといった利活用支援が提供されます（参照*6）。

それぞれの窓口は市町村の空き家対策担当や空き家バンク担当に設置されており、所有者は空き家の状態に合わせて相談先を選べる形です。除却・修繕・管理・活用という段階別のメニューがそろっていることで、空き家を「壊す」だけでなく「生かす」道筋も自治体が示せるようになっています。

空き家バンクとマッチング

空き家活用を進めるうえで中心的な役割を担うのが、自治体が運営する空き家バンクです。国土交通省のガイドラインは、活用可能な空き家やその跡地の情報について所有者の同意を得た上で、都道府県又は市町村の設置する空き家バンクや宅地建物取引業者等を通じて広く購入・賃借希望者に提供することを想定しています（参照*3）。

一方で、空き家バンクの認知度はまだ十分とは言えない状況にあります。財務省の資料は、利活用促進を目的とする空き家バンクの認知度の低さを課題の一部として取り上げました（参照*2）。制度が整備されていても、所有者や利用希望者に知られなければマッチングは成立しません。登録物件数と利用者数の双方を増やす取り組みが求められます。

税制優遇と財政支援

空き家の流通や除却を後押しするため、税制面での優遇措置も設けられています。国土交通省によると、被相続人が居住していた家屋とその敷地等を相続した相続人が、相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに一定の要件を満たして譲渡した場合、譲渡所得から3,000万円の特別控除を受けられます（参照*7）。

この特別控除は、相続をきっかけに生じる空き家の放置を防ぎ、早期の売却や活用を促す仕組みです。期限が設定されているため、相続人が判断の先延ばしをしにくくなる効果も期待されます。自治体の補助金と税制優遇を組み合わせることで、所有者が空き家対策に踏み出すハードルを下げられる可能性があります。

官民連携と活用促進の手法

空家等管理活用支援法人の役割

2023年12月13日施行の改正法では、自治体と民間が連携して空き家対策に取り組むための新しい制度として「空家等管理活用支援法人」が設けられました。国土交通省のガイドラインによると、市町村長は法第23条第1項に基づき、NPO法人や一般社団法人、一般財団法人、または空き家の管理・活用を目的とする会社のうち、業務を適正かつ確実に行えると認められるものを支援法人として指定できます（参照*3）。

この制度は、官民連携による空き家対策活動を実施しやすい環境を整備し、民間企業が自治体の補完的な役割を果たすことを目的としています（参照*8）。自治体の人員や専門知識だけでは対応しきれない案件について、民間の知見やネットワークを活かせる点が制度の特徴です。

モデル事業と民間プラットフォーム

国土交通省は、空き家対策の先進的な取り組みを全国に広げるためのモデル事業を実施しています。この事業は、NPOや民間事業者、地方公共団体等の創意工夫による提案を広く公募し、モデル性の高い取り組みとして採択されたものに支援を行うことで、先行・優良事例の蓄積と全国への横展開を図ることを目的としています（参照*4）。

民間プラットフォームの活用も進んでおり、全国2,300社以上の専門工事会社と施主をマッチングするサービスを運営する事業者は、累計16万件以上の利用実績を持ちます。同事業者が提供する「解体費用シミュレーター」や「すまいの終活ナビ」を利用した公民連携での空き家対策事業は、令和3年度から令和5年度の国土交通省「住宅市場を活用した空き家対策モデル事業」に3年連続で採択され、全国193自治体と連携して空き家対策を進めています（参照*8）。自治体単独では手が回らない所有者へのアプローチを、民間の仕組みが補っている形です。

成功事例と対策の効果

法施行後の除却・改善実績

空家等対策特別措置法の施行は、数字として確認できる成果を上げています。国土交通省の資料によると、法施行後5年で約1.2万物件の特定空家等の除却等が進み、そのうち代執行は260件に上りました。法に基づく助言・指導などの措置を実施する市区町村や措置件数も年々増加しています（参照*9）。

具体的な措置の内訳を見ると、令和2年3月31日までの累計で助言・指導が19,029件、勧告が1,351件、命令が150件、代執行（行政代執行と略式代執行の合計）が260件です（参照*9）。さらに、法の規定に基づく措置だけでなく、条例に基づく措置や所有者自らが行う除却への補助なども含めると、令和4年度末時点で約14.6万物件の空き家について除却や修繕等の対応がなされました（参照*3）。法的措置と自治体独自の支援が組み合わさることで、対策の裾野が広がっていることがわかります。

民間連携による地域再生事例

空き家対策は除却だけでなく、空き家活用を通じた地域再生の面でも成果が生まれています。空家等対策計画の策定状況を見ると、法施行後5年にあたる令和2年3月31日時点で全市区町村の7割となる1,208市区町村が計画を策定しており、令和2年度末には8割にあたる1,373市区町村に広がる見込みです（参照*9）。

こうした計画の策定が進む中、民間事業者との連携も各地で具体化しています。解体や活用のプラットフォームを介して所有者と専門工事会社をつなぐ取り組みが広がりつつあります（参照*8）。自治体が計画を立て、民間が実行の一部を担うという役割分担が機能し始めています。

今後の課題と展望

不動産業者不在地域と担い手不足

法制度や官民連携の枠組みが整っても、それを動かす担い手がいなければ対策は進みません。令和6年6月の国土交通省の資料によると、全国1,747市区町村のうち宅地建物取引業者の店舗がひとつもない自治体は247自治体で、全体の14%を占めます。1～5店舗しかない自治体も392自治体あり22%に上るため、合計で全体の約36%、およそ3分の1の自治体に不動産業者がほとんどいない状況です（参照*10）。

担い手不足は人口規模の小さい自治体だけの問題ではありません。都市部では社員数の多い法人が増えて全体の事業者数を押し上げている一方、規模が小さい個人業者は60歳以上が全体の約7割を占め、38都道府県で減少しています。直近1年間では4.0%減少しました（参照*10）。空き家活用のマッチングや管理を地元で担える事業者が高齢化し減少していく中で、代わりとなる仕組みをどう確保するかが地域課題として浮上しています。

所有者不明土地との一体対策

空き家と所有者不明土地は、いずれも人口減少を背景に増加しており、対策を分けて進めるよりも一体的に取り組むほうが効果的です。国土交通省は、空き家と所有者不明土地等は適切な管理が行われずそのまま放置されることにより防災・防犯、衛生、景観等の面で周囲に様々な影響を及ぼすとし、市町村等が両対策に一体的に取り組むことはこれらの適切な管理や活用を図る上で効果的だと説明しました（参照*11）。

財務省の資料でも、空き家の抑制やスムーズな除却・利活用のためには、相続登記の義務化等による所有者把握や略式代執行等の法的手続きの円滑化を進め、「空家等活用促進区域」の指定など自治体による地域単位での集中的な対応が重要になると述べられています（参照*2）。所有者の特定から活用・除却までを一つの流れとして整備できるかが、今後の空き家対策の実効性を左右します。